In een eerdere bijdrage hadden we het over de plannen van de Vlaamse regering om te sleutelen aan de gunstregeling voor schenking of vererving van aandelen van familiale vennootschappen (Link blogpost). De waarde van zgn. residentieel vastgoed zal voortaan niet meer kunnen genieten van de gunsttarieven. Dat riep echter meteen vragen op. Immers, wat bijvoorbeeld met projectontwikkelaars en andere vastgoedspelers die bouwgronden en woningen aanhouden met het oog op ontwikkeling en verkoop ? Hen uitsluiten van de gunstregeling leek niet te stroken met de intentie van de Vlaamse regering om misbruik met residentieel vastgoed aan te pakken. Met die bekommernis wordt nu tot op zekere hoogte rekening gehouden, zo blijkt uit het ‘Ontwerp van Programmadecreet bij de begroting 2026’.
De hele regeling waarbij een vennootschap geacht wordt geen reële economische activiteit te hebben indien er tegelijkertijd ‘te veel’ onroerend goed en een ‘te kleine’ (of geen) personeelskost is, met dan bovendien de mogelijkheid om een tegenbewijs te leveren, gaat op de schop. Dat was zo en dat blijft zo.
In de plaats hiervan komt het principe dat residentieel vastgoed voortaan uitgesloten wordt. Ook dat houdt stand. Een onafhankelijke derde (bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant) zal de waarde van dit vastgoed uit de waarde van de aandelen dienen te ‘filteren’, zodat enkel nog op het verschil de vrijstelling bij schenking of het verlaagd tarief bij overlijden (3% of 7%) zal kunnen toegepast worden.
Nieuw in het ‘Ontwerp van Programmadecreet’ – om aan de hoger geschetste bekommernis tegemoet te komen – is wel dat een uitzondering voorzien wordt op de uitsluiting van het residentieel vastgoed. Dit residentieel vastgoed zou nu toch mee in aanmerking komen voor schenking aan 0% of voor vererving aan 3% of 7% indien de vennootschap in kwestie haar omzet voor minstens 75% haalt uit de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed. Daar wordt bovendien een tewerkstellingsvoorwaarde aan gekoppeld: de vennootschap dient in de periode van drie jaar voorafgaandelijk aan de schenking of het overlijden minstens één werknemer tewerkgesteld te hebben, uitgedrukt in voltijdsequivalenten. Bovendien dient deze tewerkstellingsvoorwaarde ook nog gedurende drie jaar na de schenking of het overlijden vervuld te blijven, op straffe van verlies van het gunsttarief.
In de Memorie van Toelichting bij de ontwerptekst wordt hier nog fijntjes het volgende aan toegevoegd: “Het moge wel duidelijk zijn dat de hier bedoelde vennootschappen, die de vermelde omzet behalen en die voldoen aan de tewerkstellingsvoorwaarde, net zoals alle andere familiale vennootschappen ook een activiteit effectief moeten uitoefenen. Een familiale vennootschap wordt immers gedefinieerd als een vennootschap die de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, of van een vrij beroep tot doel heeft en uitoefent. Een vennootschap die geen reële economische activiteit heeft, wordt uitgesloten van de vrijstelling. Het louter beheer van roerende of onroerende goederen wordt niet aanvaard als een voormelde activiteit.”.
Nieuw is ook dat residentieel vastgoed voortaan omschreven wordt als onroerend goed dat hoofdzakelijk tot bewoning wordt aangewend of bestemd is, met inbegrip van bouwgronden. In de vorige versie van de teksten was het nog de bedoeling om het woord “hoofdzakelijk” te schrappen.
Deze bijdrage werd redactioneel afgesloten op 18 november 2025. Zij is gebaseerd op rechtsbronnen zoals zij (redelijkerwijze kunnen geacht worden) gekend (te) zijn op die datum, en geldt dan ook onder voorbehoud van wijzigingen naderhand. In geen geval kan deze bijdrage worden opgevat als een advies in een concreet dossier. Ingeval schenkbelasting, registratiebelasting en/of erfbelasting aan de orde is, wordt er steeds van uitgegaan dat de Vlaamse regelgeving van toepassing is – tenzij uitdrukkelijk andersluidend wordt vermeld.